一转眼，存量浮动利率个人贷款基准定价转换已经实施一个月了。据报道，自3月1日实行的LPR转换工作进展并不算顺利，仍有大部分人处在观望中。

而央行数据显示，2019年四季度末个人住房贷款余额30.07万亿元。30万亿的房贷在未来将何去何从?实在是个大问题。

01 LPR转换，加点不会变

人民银行此前公告显示，存量浮动利率个人贷款基准定价的转换工作，自2020年3月1日正式启动，于2020年8月31日前完成。也就是说，在这半年的时间里，购房群体可以根据自己的选择，将房贷利率转换成LPR加减点浮动定价，亦可继续沿用固定利率。

如果你不自动选，那么银行会在8月31日后，将你的房贷合同默认为固定利率。值得注意的是，贷款人只有一次选择机会。

所谓LPR，就是贷款基准利率，由18家银行(包括国有和商业银行)的利率共同决定，去掉一个最高利率和一个最低利率，取平均值就是当月的LPR利率。所以也不用担心LPR会在短期内出现太大波动。

而固定利率很好理解，就是你签合同时的房贷利率是多少，以后还是多少，不会改变了。大众现在之所以有观望情绪，是对LPR加减点的浮动定价心里没底，因为这个LPR房贷利率每年都要调整一次，大家担心长期来看LPR会走高，导致还贷额度不受控。

按照规定，如果贷款人将房贷转换成LPR加减点浮动定价，在重新签订合同后，原合同的贷款执行利率会持续到2020年12月31日，然后在2021年1月1日更新LPR的利率(采取上一年12月发布的相应期限的LPR利率)，加(减)点数值为原合同执行年利率与新的LPR的差值(可为负值)，加(减)点数值在合同的剩余期限内固定不变。

简单地解释一下，就是你现在签的房贷合同，上面的房贷利率都是做了加减点的。

上图是1996-2015年房贷利率的变更情况(2015年至今没有变化)，小伙伴们可以根据自己签订购房合同的时间，以及当前的利率，进行加减算法，得出的基点就是你在转换LPR利率后，房贷的加(减)点。

打个比方，要是你现在的房贷利率是5.85%，在2015年后买的房，那么你的加点就是95BP。转换成LPR后，在当期LPR报价的基础上增加95BP，以3月20日LPR报价的4.75%作为参考，LPR房贷利率就是5.7%。

当然，也有一些城市是减点算法，像是上海、厦门等地区，部分银行实行的房贷利率是打九五折的。这个LPR利率会持续一年的时间，并在第二年的1月1日重新开始计算，直到你彻底还清房贷为止。

值得注意的是，每笔贷款仅有一次转换的机会，一旦签订了就不能更改。所以在过去的一个月里，也经常会有读者来问站长，是否需要把房贷转换成LPR。

不过从目前的反馈来看，还有很大一部分人处在观望中。根据的报道，从某国有银行广州支行的转换情况来看，目前转换房贷按揭的人不多，只占到该银行全部房贷群体的7%。

这一方面是由于疫情的影响，大家不便出门;另一方面则是大众对LPR仍持有观望态度。有相关人士表示，“据没有转换的一些客户反馈，他们正在跟进人行每月公布的LPR及走势，纠结是转换成LPR定价还是固定利率划算”。这也可以理解，转换毕竟期限还没到，多看看数据走势自然更稳妥。

自从LPR与房贷利率挂钩之后，至今已经接连更新了8期报价(上图)。我们可以看到，1年期LPR和5年期以上LPR的利率都有所下调，总体逐渐趋于宽松。现在选择LPR加减点浮动模式的人敢于吃这个螃蟹，笃定的就是利率会越来越低，认为这波不会亏。

其实说白了，就是看你对LPR未来走向的判断，像现在这样LPR下行那就是划算的;要是未来LPR上行超过4.90%了，那就不划算。

至于你以前签订合同时，合同写上浮还是打折，跟LPR的转换完全没关系。

02 房贷利率下降，房价或将抬头

LPR利率主要还是跟市场挂钩，市场的经济形势直接反映着LPR利率的高低。要想LPR出现大涨，除非有新的经济增长点出现，从而涌现出一系列的新兴行业向银行贷款，银行紧接着才会调整LPR。