房地产的超级寡头时代：巨头加速囤地 南方财富网小编为您提供

被恒大地产纳入麾下的嘉凯城昨日再度涨停，当诸多媒体在讨论究竟哪只基金提前压中了宝时，却有意无意中忽略这了这起收购其实具备极强的象征意义：经过多轮调整之后，房地产业已经成为超级寡头的游戏，小玩家们正在出局。

面包财经翻查了A股和港股各大上市房企财报发现：十大巨头所拥有的土地储备面积总计已经超过6亿平方米。当土地越来越集中到巨头手中时，究竟是谁在掌控着房价的涨跌？

房地产的超级寡头时代：巨头加速囤地

中国社科院2014年底发布的《住房绿皮书》中就已经提出：预计两年内会有30%-40%的房企遭到淘汰，同时万科、恒大等地产寡头格局已初现雏形。

不到两年时间，这种预言似乎已经变成现实，众多销售收入突破千亿的巨头们正在加速囤地，将房地产最重要的资源收入囊中。

根据财报，恒大地产去年新购项目规划建筑面积3484.7万平方米，总的土地储备量达到1.56亿平方米，为众房企之首。其中，土地储备的项目数量总计375个，一二线城市项目数量占比为54.7%。

尽管经历了轰轰烈烈的“宝万之争”，万科拿地的速度也丝毫没有放缓。去年一年公司新增物业项目为106个，合计新买入土地面积为2201万平方米，其中38%的土地储备位于一线城市。截至2015年年底，万科的土地储备共计5477万平方米。

拥有巨量土地储备的不仅仅是恒大与万科。面包财经翻查港股与A股各上市房企财报发现，至少有十家房企2015年底的土地储备超过3000万平方米，万科在这份榜单中仅位列第五。

除了恒大地产之外，碧桂园、万达商业和保利地产的土地储备都超过5000万平方米。

根据财报数据计算，截止2015年底，这十大巨头的土地储备超过6亿平方，准确的数字是62948万平方米。

根据绿地控股在财报中援引的统计数据，2015年全国房地产开发企业土地购置面积仅为2.28亿平方米，同比大幅下降了31.7%。这意味着这十家房企目前拥有的土地储备，相当于2015年全国房地产企业购地面积的2.75倍。

数据为证：房地产年复一年走向集中

房地产加速集中的趋势，在另一份权威报告中得到印证。

前不久，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的《2016中国房地产百强企业研究报告》（简称《报告》）显示：2015年房地产百强企业的销售总额和销售面积的涨幅高于同期全国涨幅 5个和 9. 1个百分点，百强房地产的市场领先优势正在进一步扩大。

尽管每一年房地产百强的名单并不相同，但百强们在房地产市场的占比越来越高，得到了数据的印证。下图是面包财经根据《报告》整理的历年房地产百强在整体房地产市场的占比：

房地产百强的市场份额，从2004年的约14%增加到2015年的36.7%。在房价经历剧烈调整的2014和2015年，这种集中的趋势更加明显，2015年百强的市场份额比2013年提高了6个百分点。

这印证了社科院两年前的判断：大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势；在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下，众多中小型房企无可避免地被挤出或兼并，房地产市场的寡头格局正在形成。

鲨鱼吃大鱼：寡头已经成型

如果进一步观察百强中前十强的市场占比，则会发现更惊人的趋势：即便是在地产百强中，市场份额也正在迅速向位居第一阵营的公司集中。

《报告》的内容显示：综合实力排名前十的房地产企业2015年销售总额超过1.4万亿元，占所有百强企业销售总额的44.5%，占比接近一半。更重要的是，从2011年以来，前十大所占市场份额在逐年提升，四年间增长超过10个百分点。下图是面包财经根据《报告》内容绘制的趋势图：

事实上，此次被恒大地产入股的嘉凯城原本就位列百强，总资产超过350亿元，2013年时销售收入也曾超过百亿，已经不能算作是太小的房地产公司了。

当房地产行业从大鱼吃小鱼变成巨鳄吃大鱼的时候，超级寡头的时代就已经不是预言了。2016年春节前后，一线城市房价的快速上涨引致了北上广深等地纷纷出台新政。一线市场温度尚未下降，二线城市房价涨声又起。更重要的是近期上海、南京等地的土地拍卖价格再次出现高溢价，面粉贵过面包的局面轮番上演。

当土地越来越集中在少数巨头手中时，“某九条”、“某十条”的新政真的能给市场降温？房价到底操于谁手？

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