公司近况

金科股份于12月14日晚间发布《发展战略规划纲要（2021-2025年》，对未来5年发展方向和目标进行规划和指引，我们基于测算数据针对市场最为关注的问题给出评论和答复

评论

能否达成销售增长目标？公司力争2025年总销售规模达4500亿元以上，对应年复合增长率超15%，我们认为该目标达成确定性较高，公司当前储备货值约6500亿元，能够覆盖未来2~3年销售增长的需要；同时我们基于经营现金流的动态测算结果显示，公司每年补充的贷值约为当年销售金额的1.2~1.4倍，对应年末土储覆盖倍数将维持在2.5~3年之间，即公司完成销售目标的同时仍可维持合理的土储充裕度，销售增长有保证

如何在实现增长的同时兼顾高质量发展？战略方向上，公司强调从高速度增长向高质量发展的转变，从投资端看，公司持续加大对高能级城市和重点城市群的布局，1H20长三角拿地占比超过30%，并计划继续提升华东土储占比：新增+储平均地货比控制在30%，我们测算对应税前毛利率约25%，并预计公司能够保持这一利润率水平；拿地方式上，公司2019年非招拍挂拿地占比约30%，计划2025年提升至50%，从而更好地控制拿地成本、保障利润空间。从运营端看，公司计划继续提高经营效率，优化财务结构降低融资成本，从产品端看，公司计划对现有产品线进行升级，在2025年实现“品质利润型”产品占比达到30%，提升产品溢价

实现增长的过程中财务安全能否保障？我们测算公司2020年末净负债率能够降至100%以下，2021年末扣除预收款的资产负债率能够降至70%，并维持现金短债比在1.3倍，即实现“三条红线指标达标；2022年后财务状况维持稳健，2021-2025年有息负债复合增速约10%，以上结论主要基于：1）2020年内公司实现子公司金科服务港交所上市，报表压力明显减轻；2）稳健的销售增长提供充裕的回款，现金端压力持续改善；3）伴随销售增长，利润平稳结算将增厚净资产规模，改善负债率指标，即公司在维持相对积极的扩张节奏的同时能够保持财务指标的平稳健康。

“地产+”业务有何看点？公司预计2025年“地产+“业务销售额超500亿元，其中大产业板块超200亿元，大消费板块超200亿元，我们以“地产+”业务每年投资占回款的5%估算，公司未来5年将完成投资额近550亿元，且不会产生明显财务压力，公司估值建议我们维持盈利预测不变，公司当前股价交易于5.8/4.6倍2020/2021年市盈率，维持跑赢行业评级和目标价10.83元，对应8.5/6.8倍2020/2021年目标市盈率和47%的上行空间