事件。万科A 发布2021 年1 月份经营情况报告。1 月份，公司实现合同销售面积398.6 万平方米，合同销售金额714.7 亿元。1 月新增开发项目17 个，拿地建面280.7 万方，拿地价款162.7 亿元。

销售开年稳步增长，创历史同期新高。1 月份万科实现销售面积398.6 万方，同比增长19.5%；销售金额714.7 亿元，同比增长30.2%，1 月单月销售额创历史1 月份新高；销售均价17930 元/平米，同比增长8.9%。2020 年全年公司实现销售金额7042 亿元，同比增11.6%，12 月份销售金额1015 亿元，同比增77%，创单月历史新高。

按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单，万科2021 年1 月份全口径销售金额全国排名第一，按权益金额全国排名第二，开年销售稳健增长。公司在过去的两个月销售表现亮眼，未来增长势头强劲。

年初拿地仍秉持谨慎策略，未来有望加速。1 月份，公司新增17个开发项目，拿地面积280.7 万方，同比+302.7%；拿地金额195.1亿元，同比+410.7%；平均楼面地价6952 元/平米，同比+26.8%。

低基数效应略有显现。从拿地强度的角度来看，面积口径拿地强度为0.7，金额口径拿地强度为0.3，强度均较上月有所减弱。2020年全年拿地强度来看，面积口径0.7，金额口径0.3,1 月份拿地力度与2020 年全年持平。拿地区域来看，集中在二三线城市。按拿地金额，排名前三的城市分别为杭州（40.6 亿元）、南通（38.7 亿元）、乌鲁木齐（28.2 亿元）。公司延续了2020 年的谨慎拿地态度，但公司财务稳健，融资成本低，三道红线中仅剔除预收款后的资产负债率略高于70%，踩一条红线，未来边际提高空间较大，有望在2021 年进入“绿档”，拿地强度有较大概率回升。

财务状况稳健，融资优势凸显，多元化不断突破。截至2020Q3，公司剔除预收账款后的资产负债率74.2%，净负债率27.6%，现金短债比1.97，踩一条红线，预计2021 年将全部达标。1 月公司发行的两种公司债票面利率为3.38%及3.98%，保持业内较低水平。

多元化方面，物业管理、商业地产、物流地产领域均不断取得突破，平台化发展战略初现成效，并有望在未来更多转化为表内利润，公司拓展步伐坚实稳健。

投资建议：万科开年销售金额位居行业TOP2，逆市凸显龙头风采，并连续两个月显现高增长势头。拿地方面仍略为谨慎，但考虑到公司财务状况稳健，融资成本低，在手现金充裕，预计公司将在核心城市土地市场加大发掘力度，未来拿地强度较大概率回升。预计公司20、21、22 年每股收益为3.7、3.9、4.2 元，当前PE 为7.6 倍，我们看好地产行业估值修复的机会，并建议重点关注行业龙头企业，预计未来估值中枢有望回升至10 倍，给与公司“推荐”评级。

风险提示：行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。